WABA消化

主席的消息

恩格尔,董事会主席吗
韦斯Galyon
2019年度基石奖得主

基石俱乐部的成员都是为建筑行业做出贡献的精英团体. 多年来,他们负责维持betway必威西汉姆联建设者协会的一系列活动,包括:与关键立法者的特别立法会议, 在会员大会上的社交时间, 国际建筑商展的酒店客房, 举办圣诞开放日, 新成员定向混合器, 当NAHB的员工和职员访问我们当地的协会时,为他们举办晚宴, 仁人家园和我们的部队家园剪彩活动.

In 1979, betway必威西汉姆联建设者协会的领导想要对斯沃默表示特别的敬意, 我们协会的创始人和真正受人尊敬的领袖.  基石奖是为了纪念Si而设立的,颁奖仪式可能是我从那时起作为一名成员经历的最难忘的事件.  也, 与此同时,我们认为,不断地要求一小群大公司赞助我们的社会和政治活动是不公平的.  显然,我们其他人是时候帮助赞助一些这样的活动了,但规模要小得多, 更实惠的方式. 虽然最初的奖项是一次性的,但这个想法还是流行了起来.  认识到一个真正的行业“基石”的机会,以及额外成员提供服务的财务机会,导致了基石俱乐部的诞生.

他们积极参与betway必威西汉姆联建设者协会从地方一级开始的所有三个阶段的会员活动, 在州一级,他们参与了堪萨斯建筑工业协会,在国家一级,他们的委员会在全国住宅建筑商协会工作, 基石奖的受奖人努力在参与的各个层面上“有所作为”,以改善整个建筑行业.

今年, 基石奖委员会, 由最后三位基石奖得主组成, 吉姆Gearhart, 大卫·盖兹和汤姆·巴曼, 决定是时候表彰韦斯Galyon对我们行业的贡献了.

在一年一度的基石宴会上, WABA宣布,韦斯Galyon将获得今年的基石奖,并因其30多年来担任WABA总裁/首席执行官期间对协会和行业做出的杰出贡献而受到表彰.  通过他的领导和指导过程, 他在威奇托建立了全国顶尖的建筑协会之一.  对于基石俱乐部的成员来说,他不仅仅是一名受薪员工,他还是一名“建设者”.他不像我们盖房子那样使用2×4的钉子, 因为他利用联盟和合作使我们在联盟中团结起来,取得比我们自己能取得的更多的成就.

在他的领导下,我们为员工建了一个新的办公室, 当事实证明, 我们需要一个新的“家”,韦斯是我们选择的建造者. 韦斯带领我们成立了住宅建设者关怀基金会,利用我们的集体努力来帮助所有我们是合作伙伴的慈善事业,比如, 仁人家园, 山谷的胜利, 国米信仰部委, 威奇托肯萨斯儿童之家, 我们军队的家园, 许愿基金会和堪萨斯食品银行就是其中的几家.

当涉及到任何对我们行业产生政治影响的事情时,韦斯一直是我们向民选官员发出的声音. 该协会的欲望, 坐在餐桌前而不是在菜单上,在我们的政治业务领域中.  在这个领域,韦斯曾在几个遴选委员会任职,负责聘用影响建筑业的市和县员工. 他监督了建筑法规检查部门从威奇托市和塞奇威克县合并为一个政府机构,即今天的大都会地区建筑法规部门.

韦斯帮我们拿到了产品, 新建的住宅, 通过我们的网站,每一个买家都能买到, “ahouseahead.com.“他在建立这个网站时所提供的领导能力,让所有成员有机会在互联网上以独特的方式营销他们的新建筑.  “Ahouseahead.“Com”只销售新建的房屋,通过把所有“新的”东西都集中在网络上的一个位置,将它们与所有在互联网上转售的房屋区分开来.

作为我们协会的首席执行官,韦斯已经完成了许多事情,并自1986年以来一直在我们的行业中“有所作为”.  我们觉得是时候表扬他的贡献了.  该奖项将在2月的家庭秀VIP之夜颁发给韦斯.  我们希望你当晚能和我们一起向他致敬.

祝贺韦斯Galyon 2019年基石奖得主.

总统的消息

随着今年接近尾声,假期也在快速临近,我们将乐观地展望2020年的挑战和机遇.  可以肯定的是, 我们希望,随着我们继续努力,并走出仍然有些平淡的生活,我们所有人的情况都会变得更好, 但稳定, 在过去的五年里,每年新建房屋的数量和销售情况是我们地区的市场占有率.  积极的事情正在发生,比如取消扼杀就业的政府法规, especially at federal level; stabilizing costs of materials; continuing near record low interest rates; 和 what appears to be gradual but still growing confidence in the overall economy, 我们有很多要感谢的.

根据我们对当地市场情况的了解, 我认为,如果我们协会的所有成员都能接触到NAHB首席经济学家Robert Dietz最近进行的采访内容,这将是有益的, 他谈到了“增长衰退”和2020年的住房.  所提出的问题和迪茨的回答如下:

NAHB经济学家罗伯特·迪茨谈论“增长衰退”和2020年的住房

Q&与全国住宅建筑商协会的首席经济学家,回答一些行业的热点问题的住房市场和经济预测.

|高级编辑迈克·贝妮2019年10月22日

经济周期是怎样的一局? 下一次衰退会是温和的吗? 这些都是每当房屋建筑商聚在一起,像罗伯特·迪茨这样的行业经济学家上台时不可避免地要问的问题. 

在2005年加入NAHB之前,迪茨是国会税收联合委员会的一名经济学家, 目前,他带领12名经济学家对几个住房指标进行预测和分析. 

我们问了他一些房屋建筑商目前面临的迫切问题, 比如经济的走向, 抵押贷款利率对销售的影响, 供给方面的问题是住房政策制定者应该注意的.

问:你目前对美国经济的预测是什么.S. 经济,它是否涉及衰退?

A  我们的预测窗口将持续到2021年底, 现在我们的预测表上还没有出现全面衰退. 

至少两年来,我们对宏观经济的预测一直相当一致. 我们认为2018年将是相当强劲的一年,因为平均GDP增长为3.4% [in 2017]. 但它略低于这个增长率,为2.9%,我们认为这是由于国际贸易的影响. 今年我们说它将放缓到2.3%的增长速度, 然后在2020年和2021年放缓得更厉害, 这两年的增长率都在1%到2%之间. 事实上,我们预测2021年将出现1.5%的增长速度. 一些经济学家会称之为“增长衰退”.” 

在增长衰退中,偶尔会出现季度疲软. 失业率开始上升. 它仍然会相当低, 但我们认为不会低于4%, 这意味着就业市场报告将会疲软. 

问:是什么导致或将导致gdp和就业增长放缓? 

A  我们认为,一些宏观风险因素将导致经济放缓. 有些已经烤进蛋糕里了. 例如, 2018年经济增长相对稳健的原因是税收改革和减税, 这吸引了相当多的商业投资. 

这种刺激效应已经结束, 现在我们有了拖拽, 比如正在进行的贸易战, 哪些对制造业和农业部门有影响, 以及这两个部门的疲软对当地房地产市场的明显影响. 

另一个宏观因素是劳动力市场仍然吃紧. 这是一个好消息/坏消息的情况. 失业率是3.7%,太棒了. 这有利于租房需求,也有利于售房需求. 但在生产率(国内生产总值)增长不够强劲、工资增长不足以提高劳动力参与率的情况下,要填补建筑业的职位空缺可能会很困难, 这意味着你没有可用的工人池, 因此, 就业机会的增加会放缓. 

问:你提到了贸易政策对当地住房市场的影响. 怎么这么? 

A  由于最近的贸易政策,农业在过去两年中有所下降. 玉米和大豆的价格同比下降了50%. 出口下降了. 所有这些都降低了一些农业地区的住房需求和经济活动.

betway必威西汉姆联制造,我们有一些详细的分析. 我们做了一个叫做房屋建筑地理指数的研究, 我们用来追踪当地市场状况的. 我们不会在地铁上这样做,因为很多人都这样做. 我们所做的是跟踪地区情况. 例如, 我们发现,如果你把大都市郊区和远郊比较一下, 在过去的一年里,郊区的发展速度加快了.

我们的预测窗口将持续到2021年底, 现在我们的预测表上还没有出现全面衰退. 

但我们对该指数进行的另一项削减,是考察了就业人数大部分来自制造业的地区. 随着制造业软化, 我们注意到,这些制造业地区的独栋建筑也有所下降.

我们在去年第二季度发现了这一点, 制造业地区的独栋住宅许可证下降了不到4%. So, 房地产市场明显疲软,往往依赖于制造业和出口, 这就是贸易战的后果.

betway必威西汉姆联这个索引的计划, 展望未来, 是更新之前所有的区域差异吗, 下个季度, 我们将引入一个新的. 所以,我们现在是在相互交谈. 如果是第三季度,我们是否要做农业领域的研究? 大学城或有很多联排别墅的地区? There are a lot of different options; the idea being that everybody can come up with a top 10 list of something. 我们想要远离这些.

我喜欢这种区域性的东西,因为它把宏观的元素联系起来,我们正在谈论的是建筑商正在建设的地方. 顺便说一下, 当我们观察这个国家的其他地区时, 非制造业下降, 但他们只下降了一点点, 因此,最近单户住宅建筑市场的疲软主要集中在制造业领域. 

问:通货膨胀和利率呢? 你对美联储有什么期望? 

 所以就有了贸易冲突, 减缓就业, 然后我们仍然需要关注任何通胀压力, 尽管通胀在当前周期中被忽略了. 因为这个原因, 美联储(Federal Reserve)在2018年将基金利率上调100个基点过于激进. 当时的通胀水平不足以支撑这种政策立场.

美联储的工作是保持最大就业和防止通货膨胀,所以它要保持警惕. 这可能意味着,尽管美联储已明确采取鸽派姿态——它在9月降息,我们认为它还会再次降息, 在那之后可能还会有两次降息,但降息的次数可能比华尔街预期的要少.

问:这轮复苏始于建筑商将目标瞄准高端买家, 豪华住宅, 同时注意构建入门级产品, 过去的经济复苏通常是由哪些因素启动的, 后来. 在经历了经济增长衰退之后,我们是否会首先看到高档建筑的复苏?

A  No. 当我们看看现在的库存, 高端市场的增长潜力并不大, 哪一个是最容易建造的. 我说“简单”是有保留的,因为“简单”的建筑没有市场.“但在——让我们称它为定制市场吧, 高房价, 那里有很多二手货. 这一市场份额一直是房屋开工率的20%左右. 我预计市场将保持平稳. 

我们预计入门级(住宅)市场的增长在哪里. 它只是开始时断时续地出现,而且一直很缓慢. 我们已经向前迈进了两步, 在入门级退后三步, 和, 如果有什么区别的话, 在去年, 更像是前进三步,后退三步. 我们从地理指数中看到,入门级市场扩张潜力很大的地区,要么是那些人口密度较高的地区, 独栋detached-so, 更小的住宅或联排别墅. 

我们预计入门级(住宅)市场的增长在哪里. 它只是开始断断续续地出现……

现在, 如果你想想联排别墅是在哪里建造的, 在大都市地区有很好的例子, 在远郊的公共交通附近有联排住宅建设吗. 但在很多情况下, 这种高密度的单家族附属, 独户独立家庭正在近郊出现. 当我们看地理索引时, 我们发现,由于2018年底到今年上半年的住房负担能力紧缩,那些大城市郊区的发展速度确实放缓了很多. 

这就是前进三步,后退三步. 很多建筑商都进入了入门阶段,但他们在2019年初开始回落. 现在利率降低了,建筑商的融资渠道也开放了,我认为在这个周期的剩余时间里,我们将看到低端市场的扩张.

So, 在高端市场, 没有太多的增长潜力, 但它相对稳定, 这在一定程度上是因为,很大一部分老年买家都是现金支付较多或首付金额较大的买家. 入门级的增长潜力更大,但波动性也更大.

作为一个结果, 一些季度可能会更加强劲, 我们在哪里看到这种产品的扩张, 而其他季度——因为那些寻求入门级住房的买家——将对住房负担能力的变化更加敏感. 我们看到,2018年秋季抵押贷款利率达到5%. 那个高贷款价值的抵押贷款买家, 可能是第一次买房的人,没有一大笔还款, 他们对利率和首付要求非常敏感. 

2017年和2017年,抵押贷款利率上升, 对于一些买房的人, 可能会产生一种购买的紧迫感. 有什么影响, 在经济周期的这个阶段, 可能下降/稳定的低抵押贷款利率对买家和建筑商的信心有或没有影响?

A  买家前景相对谨慎. 如果你看看消费者信心指数, 他们有点情绪不太好, 但它们已接近20年来的低点, 所以我们的处境很好, 即使由于2018年底股市下跌和政府部分关闭,今年的税率已经降低.

但另一件要记住的事情是,对于首次betway必威西汉姆联者来说, 他们必须付首付才能从低利率中获益. 我认为这是一个挑战,因为, 由于房价和建筑成本的增长继续快于收入的增长, 对于越来越多的首次betway必威西汉姆联者来说,首付要求已经越来越遥不可及. 有时候当我们关注利率的时候, 我们失去了将潜在需求转化为能够要求它的人的能力. 

此外——这是我过去四五年来的一贯做法——我们不能忘记供应方. 大约75%的建筑商产量都不高, 通过华尔街获得融资的国家住宅建筑商. 他们是通过银行获得融资的小型区域性建筑商, 特别是社区银行. 当我们对收购、开发、建设贷款的融资条件进行季度调查时&C,抵押贷款利率去年秋天上升,然后下降. 但是当我们看AD的利率时&C类贷款,尤其是建筑贷款,去年秋天有所上升,而且一直没有下降. 例如,标准的1- 4个单元的建筑贷款大约在6%左右. 它没有下来. 

我们每年做一次经济建筑商调查,我们仍然发现,三分之二的房屋建筑商表示,他们的市场供应很低或非常低.

So, 还有一些额外的风险因素仍然存在, 如果你没有这些借贷渠道. 即使你确实有一些增长和潜在需求由于较低的抵押贷款利率, 除非建筑商能够获得融资以购买地块,否则它无法转化为单户住宅许可的增长, 开发土地, 和建造房屋. 所以,我有点担心. 

betway必威西汉姆联反向收益率曲线意味着什么有很多讨论. 当然, 这是股票市场技术分析的一部分, 但反向的收益率曲线并不是衰退的充分条件. 这并不能保证你就能得到一个. 这通常是经济放缓和某种衰退即将到来的迹象, 比如说在接下来的两到三年.

但它对债券市场的信贷状况发出了警告. 这些市场正在告诉你,人们对贷款条件存在一些担忧. So, 如果你看到一条反向的收益率曲线,接着是一些信贷紧缩的数据,换句话说, 贷款流动开始下降——这是经济衰退的充分条件.

到目前为止,我们还没有看到. 9月10日的消费信贷报告显示,消费信贷有所增长. 但事实上,那些广告&贷款利率仍然居高不下是信贷系统的一部分,看起来比以前更紧张, 这是一个问题. 无论是政策制定者、betway必威西汉姆联者还是其他房屋持有者, 如果他们担心住房负担能力和库存的相对可用性, 他们需要关注房屋建筑供应市场中的一些变量,这些变量表明,我们不会真的得到如此巨大的库存增长来利用这些较低的利率.

问:潜在的首次betway必威西汉姆联者无力支付首付,是否会让那些希望进军入门级市场的建筑商处于弱势地位?

A  从人口结构和经济潜力来看,房屋建筑商的增长主要集中在入门级市场. 而是那些第一次买房的人,那些现在30岁出头租房的千禧一代想要购买独栋住宅的人. 是有风险的. 这就是为什么我说有更高的波动性和增长潜力, 取决于信贷市场状况, 建筑商的融资成本可能会上升. 

在大部分的恢复过程中, 监管成本更高, 随着2018年的建筑材料成本,我们看到木材价格像坐过山车一样. 房价一度上涨了60%,使一套典型的独栋住宅轻易地增加了8,000美元. 如果你考虑到风险,建筑商需要偿还贷款, 他们必须支付这些费用, 其中一些是非常不稳定的. 随着生长周期的增长, 风险会增加, 我认为这就是我们在债券市场所看到的情况. 经济进一步放缓的风险越来越大, 即使你看基本的经济变量, 现在一切都很健康. 

所以,随着消费者信心的增强,并不一定意味着建筑业的信心也会随之增强?

A  是的. 我们看到建筑商信心指数在去年秋天大幅下降,从那以后一直在恢复. 它继续上升到65,这是一个积极的水平. 在调查的评论中, 我们听到建筑者说的是, “我担心我找不到熟练工人. 我担心监管成本(包括影响费用等), 虽然我有潜在的买家, 由于定价和支付能力的限制,他们不可能都给我打电话要求抵押贷款.”

问:NAHB对建筑商是否过度使用土地持何立场?

 这真的取决于建造者的类型和他们在哪里建造. 有很多大型的大都市市场,有很多地段,但它们的位置不对. 我们的地理位置索引 他说,今年年初,只有远郊的地方在增长.

在远郊、近郊和核心地区,独栋住宅的许可证数量正在下降. 远郊城市在增长,因为这些市场有很多可供选择的地方.  

如果你和一些分析师交谈,他们可能会说,这个都市区的供应相当大. 嗯,这取决于在都市区的什么地方. 有些取决于建造者的类型. 资金雄厚的大型建筑商将获得更有利的土地和地段. 我们每年做一次经济建筑商调查,我们仍然发现,三分之二的房屋建筑商表示,他们的市场供应很低或非常低. 所以我还是会列出一些在全国范围内相对稀缺的地段,这些地段的典型建筑商是小型或区域性的建筑商.

我认为,这在很大程度上是因为他们看到了相对积极的市场环境, 但是,这些地块的价格可能不会达到建筑商将其纳入其商业模式的水平,从而能够满足潜在买家的预算限制. 试图获得更有效的分区规则, 试图应对影响费用的增长, trying to increase the speed at which l和 development occurs; all those things are factors that could really help with achieving housing affordability.

问:NAHB对房价升值的预期是什么?

 一些波动. 在过去的两年里,我们注意到房价的增长一直在放缓. 在此之前,房价的上涨肯定要快于收入的增长. 在一个健康的市场中,房价应该沿着收入增长的方向增长. 当它们生长得更快时,通常是稀缺的标志. 当它们的增长速度快于收入增长时,这通常是供应过剩的迹象. 

毫无疑问, 自从我们经历了大萧条以来,由于房屋建设的缺乏,这个市场的特点就是供应不足, 所以房价的增长比收入的增长要快一些. 这个差距已经缩小了一些. 弗兰克·诺萨夫特发表了一些有趣的评论, CoreLogic首席经济学家, 谁会期待一点点再加速呢.到2020年7月4%]. 我有点惊讶它是如此强大,因为当弗兰克和我谈到2017年的时候, 考虑税收改革会做些什么, 我们说过,我们不指望税收改革能减少住宅建筑业, 但我们确实认为这将减缓房价增长. 

这个周期实际上是一个放缓的周期. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 

还有其他更夸张的估计,比如房价下跌10%. 我们没想到会得到这样的东西, 但我们确实认为房价增长将放缓. 它确实. 我认为他们所关注的——而不是我们——是低利率将带来一些副业需求和房价增长. 我们的预测是房价的增长会比收入的增长快一点. 如果我们陷入比增长衰退更严重的情况,这两种情况最终都可能放缓. 

我认为,我们可以从目前的情况出发,问问建筑商:今天更像1998年吗, 或者更像是2000年? 在这两种环境中, 你曾担心经济放缓:1998年与金融投资公司的金融问题有关, but the Fed was able to ease those concerns 和 the growth cycle continued; in 2000, 美联储缓解了人们对反向收益率曲线的担忧然后我们在2001年遭遇了经济衰退.

我倾向于认为更接近1998年,而不是2000年. 当前周期确实有一定的增长潜力, 但如果我们进入2000年那样的衰退, 这将给你一个很好的模拟,在放缓的情况下,经济会是什么样子. 这将意味着价格增长放缓,住房建设放缓. 

这个周期实际上是一个放缓的周期. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 每个季度都要回顾你的战略计划. 我会给你们另一个与之一致的例子. 尽管自去年秋天以来我们看到国内生产放缓, 住宅建筑劳动力规模持续增长. 这与你所预期的情况正好相反,因为独栋住宅的许可数量在下降. 你不会期望住宅建设有很大的增长, 而是因为技工短缺, 人们仍然希望把人才带到他们的公司,这样当公司恢复增长的时候, 他们已经准备好了. 

我们有多年的建筑不足. 建筑商对宏观经济逆风持谨慎态度, 但在未来5到10年里,他们仍然看到了巨大的人口潜力,因为这些千禧一代逐渐进入35到40岁出头的年龄,这确实代表了大量潜在的住房建设需求, 尤其是在单户家庭方面. 

隶属于全国住宅建筑商协会

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